Mülkiyet hakkı, hukuk tarihi boyunca önemsenmiş ve korunmuş bir haktır. Günümüzde de Anayasa md. 35 başta olmak üzere birçok kanun ve mevzuat hükümleriyle korunmaktadır. Bu sebeple bu hakkın sınırlandırılması da sıkı şartlara tabiidir. Mülkiyet hakkı, hak sahibine eşya üzerinde en geniş yetkileri veren hak olmakla beraber bu yetkilerin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme şeklinde ortaya çıktığı kabul edilmektedir.
Yani kural olarak bir eşyanın maliki onu dilediği gibi kullanabilir, eşyayı; devir, kira, irtifak hakkı tesisi gibi çeşitli tasarruflara konu edebilecektir. Ancak Türk Medeni Kanunu md.732 vd. ile bu tasarruf hakkı belli ölçüde sınırlandırılmıştır. Yasal önalım hakkı veya eski tabirle şuf’a hakkı denilen hak ile paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye devretmek isterse diğer paydaşlara önalım hakkını kullanmak suretiyle söz konusu payı devralma imkânı vermektedir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki yasal önalım hakkı doğrudan kanundan kaynaklanan bir hak olduğundan bu hakkı kullanmak isteyen pay sahiplerinin tapuya şerh vermesine veya diğer paydaşların rızasına/onayına ihtiyacı bulunmamaktadır. Ancak hakkın kullanılabilmesi için birtakım şartların gerçekleşmesi de aranmıştır.
Bu şartlardan ilki hiç şüphesiz paylı (müşterek) mülkiyet ilişkisinin varlığıdır. Paylı mülkiyet halinde herkes belli oranlarla eşyaya maliktir ve bu ilişkide bütün paydaşlar (malikler) kendi hisseleri oranıyla o taşınmazın her bir noktasına maliktirler. Paydaşların tamamı da pay oranlarına bakılmaksızın yasal önalım hakkına sahiptir. Dolayısıyla elbirliği mülkiyet hallerinde (miras yoluyla intikal) hissedarların yasal önalım hakkı bulunmamaktadır. Ancak elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi halinde yasal önalım hakkı gündeme gelecektir.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için ikinci olarak paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye kısmen veya tamamen satması gerekmektedir. Bu noktada devredilecek kişinin paydaşlar dışında üçüncü bir kişi olması gerekir. Aksi halde paydaşlara yapılan devirler açısından yasal önalım hakkı kullanılamayacaktır. Yine yapılan satış işleminin gerçek bir satış olması da zorunludur. Yani bağış, trampa, şirkete sermaye koyulması, icra kanalıyla yapılan satışlar gibi işlemlerde yasal önalım hakkı kullanılamaz. Nitekim birçok Yargıtay kararında da bu husus vurgulanmıştır. Fakat önalım hakkı sahibinin söz konusu hakkını kullanmasının önüne geçmek amacıyla gerçekte satış olan bir işlemin bağış gibi gösterildiği hallerde muvazaa sebebine dayalı olarak dava hakkının saklı olduğu unutulmamalıdır.
Bir diğer önemli husus ise payını devretmek isteyen paydaşın yahut alıcının bu durumu diğer paydaşlara bildirme yükümlülüğüdür. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilecektir. (TMK md. 733) Buradaki bildirimin muhakkak noter aracılığıyla yapılması zorunlu olup kanunda belirlenen süreler de bildirimden itibaren işlemeye başlayacaktır.
Tam bu noktada önalım hakkının kanunda belirtilen süreler içinde kullanılması gerektiğinin de altı çizilmelidir. Buna göre önalım hakkı satışın, hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ver herhalde satıştan itibaren iki yıl içerisinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan sürelerin geç(iril)mesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Peki payını devreden paydaş veya alıcı, satış işlemini hak sahibine kasıtlı olarak bildirmezse ve iki yıllık süre de geçmiş olursa ne olacaktır? Az önce ifade ettiğimiz üzere sürenin dolması sebebiyle önalım hakkının kullanılması mümkün olmamakla beraber Yargıtay bir kararında; bildirimi yapmayarak kendi kusurlarından hak elde etmiş olan paydaş ve alıcı üçüncü kişinin, önalım hakkı sahibinin uğrayacağı zararları tazmin etmesi gerektiğini ifade etmiştir.
Son olarak yasal önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu hakkını payı devralan üçüncü kişiye (alıcı) dava açarak kullanmak zorundadır. Dolayısıyla dava açmadan salt şifahi olarak veya ihtarname gibi farklı yollarla kullanılan önalım hakkı hiçbir sonuç doğurmayacaktır. Eğer ki birden fazla paydaş aynı satış işlemi için önalım hakkını kullanmışsa her paydaşın payı oranında önalım hakkı konusu paya malik olacağı kabul edilmektedir.
Önalım davasıyla birlikte mahkeme, hak sahibi davacıya, satış bedeli ve tapu giderlerini depo etmek üzere süre vermektedir. Davacı ilgili bedelin tamamını mahkemenin verdiği süre içerisinde yatırmazsa önalım konusu payın davacı adına tesciline karar verilmeyecektir. Bu konuda davalının bedelde muvazaa iddiası varsa söz konusu iddia hakkında bir sonuca ulaşıldıktan sonra depo kararı verilmesi gerekmektedir. Yine dava konusu payda meydana gelen kıymet değişiklikleri de depo edilecek miktarda göz önünde bulundurulmalıdır.
Ayrı bir yazının konusu olsa da gerek Yargıtay kararları gerekse taraflar arasındaki bazı özel durumlar sebebiyle önalım hakkının kullanılamayacağı bazı hallerin de mevcut olduğunu kısaca belirtmekte fayda var. Hasılı kelam önalım hakkı ve bu hakkın kullanılması teknik bir konu olup her olayda dikkatle irdelenmesi gereken bir husustur.