TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAKİPLERDE AİLE KONUTU İTİRAZI

     Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların devletin müdahalelerine rağmen son dönemde artış gösterdiği açıktır. Bu uyuşmazlıklar içinde kiracı ve kiraya verenden her biri kendisi için haklı sebepler aramakta ve hukuk önünde haklılıklarını ispat etmeye çalışmaktadır. Bu noktada kiralanan taşınmazın aile konutu olduğu itirazı ve bu itiraza yönelik savunmalar neticesinde yerel mahkemelerin ve yüksek mahkemelerin verdiği kararlar tartışma konusu olmaktadır. 
    İlk olarak aile konutu, aile yaşamının gerçekleştiği taşınmaz olarak ifade edilebilir ve bu kavram TMK/194 ile TBK/349’da zikredilmiştir. Bir taşınmazın aile konutu olarak belirlenebilmesi için eşlerden birinin mülkiyetinde olması, intifa veya oturma hakkının bulunması ya da kira ile sağlanan bir konutun varlığı gereklidir. Kira sözleşmesi ile oturulan bir taşınmaz açısından TMK/194-I’e göre “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Benzer şekilde TBK/349’da aile konutu olarak kullanma amacıyla kiralanan taşınmazlarda, kiracının kira sözleşmesini yalnızca diğer eşin açık rızası ile feshedilebileceğini düzenlemiştir.
    Her ne kadar kanun lafız olarak fesihten söz etse de fesih anlamına gelen tahliye taahhüdü de bu kapsamda değerlendirilmektedir. Bu sebeple kiracının bahsedilen korumalardan yaralanabilmesi için sözleşmenin feshedilmek istendiği anda taşınmazın aile konutu olarak kullanılması yeterlidir. Dolayısıyla kiraya verenin bu konudaki bilgisizliği taşınmazın aile konutu olarak kabulüne engel değildir. Bununla beraber kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi eşlerden bir tarafından imzalanmışsa diğer eş kiraya verene bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. (TMK/194-III) Bu bildirim kural olarak şekle bağlı değilse de ispat kolaylığı açısından yazılı yapılmasında fayda bulunmaktadır. 

    Konuyla ilgili Antalya BAM, 6. HD, E. 2022/1054 K. 2022/1010 T. 24.5.2022 kararında icra takibinde aile konutu itirazının dinlenebilmesi için kira sözleşmesine taraf olmayan eşin icra takibi başlamadan önce kiraya verene kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğine dair bir bildirim yapmış olması şeklinde bir şart aramıştır. Uygulamada da kabul edilen görüş bu şekilde olduğundan aile konutu itirazının dikkate alınabilmesi için kiracının takip tarihinden önce kiraya verene bildirimde bulunması gerekmektedir.
    Bir başka çözüm yolu olarak kiracı, takipten sonra veya tahliye aşamasında Aile Konutunun Tespiti için dava açmakta ve tespit davasının sonucunun bekletici mesele yapılmasını istemektedir. Önceleri Yargıtay bu konuda icra mahkemesinin aile konutunun tespitine yönelik açılmış bir davanın varlığını araştırmasını ve açılmış bir dava yoksa şikâyetçiye dava açma yetki ve olanağının verilmesi gerektiğini kabul etmekte iken (Yargıtay HGK E.2005/12-676 K.2005/600 26.10.2005 T.) Son tarihli kararlarında Yargıtay, aile konutunun tespitine yönelik açılan davanın, tahliye davasının sonucunu etkilemeyeceği ve yine tahliye davası için bekletici bir mesele olarak kabul görülmeyeceği yönünde görüş bildirmektedir. (Yargıtay 12. HD, E.2022/9584 K. 2023/2309, 04.04.2023- Yargıtay 8 HD. 2017/4794E. 2018/11923K. 02.05.2018 T.) Öyle ki başka bir kararında da aile konutu için açılan bir davada söz konusu işlemin idari bir işlem olduğu bu sebeple dava açılamayacağına yönelik karar vermiştir. 
    Görüleceği üzere yargı kararları arasında bir içtihat birliği bulunmamakla birlikte güncel tarihli kararlara ve mahkemelerin uygulamalarına bakıldığında; aile konutu niteliğini haiz taşınmazlara ilişkin tahliye taahhütnamelerinde kiracı olmayan eşin rızasının/imzasının bulunmaması kural olarak taahhütnameyi tek başına geçersiz hale getirmeyecektir. Söz konusu itiraz ancak kiraya verenin icra takibine başvurmasından önce gerçekleşmesi şartıyla dikkate alınacaktır. Harici olarak tespit amacıyla açılan davalarda uygulamada beklenen faydayı sağlamamaktadır. Başka bir ifadeyle kira sözleşmesine taraf olmayan eş kiraya verene taşınmazın aile konutu olduğunu bildirdiği taktirde, tahliye taahhütnamesi artık geçersiz olacak ve hukuki sonuç doğurmayacaktır.