Her ne kadar komşuluk ilişkileri apartmanların artmasıyla geçmişe kıyasla önemini yitirir gibi görünse de komşu kavramı, toplumumuzda atasözü ve deyimlere hatta hadislere konu olacak kadar değerlidir. Zira bireylere ailelerinden sonra fiziki olarak da en yakın olan, onları tanıyan ve yaşamlarına belli oranda şahit olan kişiler komşularıdır. Bu sebeple aralarında bu kadar yakın etkileşim bulunan bireylerin ilişkilerinin hukuken de belirli kurallarla korunması ve düzenlenmesi gerektiği açıktır. Bu durumu gözeten kanun koyucu da Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere komşuluk ilişkilerine birtakım sınırlamalar getirmiştir.
Hukuk, genel hatlarıyla hak ve yükümlülüklerden oluştuğu için komşuların da birbirlerine karşı hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. İlk olarak Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18’e göre; “Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” Buna göre her kat maliki yaşadığı apartman dairesindeki komşularına maddi ve manevi zarar verecek her türlü eylemden kaçınmak zorundadır. Bu doğrultuda; aşırı gürültü yapmak, ortak yerleri kirletmek, yönetim planı ve kararlarına uymamak, bulunduğu daireyi uygunsuz işler için kullanmak gibi taşkınlık doğuracak her türlü hareket söz konusu yükümlülüğün ihlali anlamına gelecektir. Bir davranışın komşulara zarar verip vermediği yine her olayın şartlarına göre dürüstlük kuralları (TMK/2) çerçevesinde değerlendirilecektir. Örneğin; Yargıtay Hukuk Genel Kurul kararına göre, apartman veya sitenin yönetim planında evcil hayvan beslemeyi yasaklayan bir hüküm bulunuyorsa, bu hüküm uyarınca evcil hayvan beslenemeyeceği kabul edilmiştir. (25.01.2023 T. 2023/10-254 E. 2023/213 K.) İlgili yükümlülüklere aykırı davranılması halinde kat maliki ihtar edilir ihlalin devam etmesi halinde ise KMK hükümleri çerçevesinde yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri istenebilir.
Komşuluk hukukunu düzenleyen diğer temel hükümler de taşınmaz mülkiyeti kapsamında TMK’da yer almaktadır. TMK/737’ye göre; “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.” Devam eden fıkrada taşkınlık oluşturabilecek durumlar örnek kabilinden sayılmıştır. Buna göre “Özellikle... komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.” Kanun koyucu bu maddeyle birlikte esasen komşu taşınmaz maliklerine de bir katlanma yükümlülüğü getirmektedir. Gerçekten hoş görülebilecek, aşırıya kaçmayan kullanımlar açısından komşu taşınmaz malikleri menfaatler dengesi uyarınca katlanmak zorundadır. Yargıtay bir kararında; davalının avlusunda davacının evini 8,50 metre uzaklıkta hayvan gübrelerini biriktirmesi tarım ve hayvancılıkla iştigal edilen köy şartlarında komşuluğun olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve komşunun kendisi ve ailesi ile taşınmazı zararına aşırı derecede etkili olabilecek türden bir eylem olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 14. HD. E. 2004/1185 K. 2004/3043 T. 15.04.2004)
Bir diğer kısıtlama kazı ve yapılara ilişkin olup TMK/738-1 hükmüne göre, “Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.” Bu doğrultuda taşınmaz maliki kendi arazisi içinde dahi olsa yapacağı kazı ve yapılar da komşularına zarar vermemekle yükümlüdür. Taşkın yapılar açısından uygulanacak kanun hükümleri saklıdır.
TMK’da düzenlenen kısıtlamalardan biri de ağaç dal ve köklerine katlanma yükümlülüğüdür. Bu kapsamda taşınmaz malikleri kendi arazilerine sarkan ve zarar vermeyecek nitelikte olan komşu arazideki ağaç dallarına ve köklerine katlanmak zorundadır. Bunun yanında taşınmaz maliki söz konusu ağaç dalları ve köklerinden zarar görmeyecek ve zarar tehlikesi de bulunmuyorsa kendi arazisine taşan dallardaki meyveleri toplama hakkına sahiptir. Bu hüküm orman arazileri için uygulanmamaktadır. Ancak TMK/740’a göre “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir…” Dolayısıyla taşınmaz maliki kendi taşınmazına zarar veren dal ve köklerin kaldırılmasını komşu taşınmaz malikinden istemesine rağmen dal ve kökler kaldırılmazsa komşu taşınmaz maliki, bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilecektir.
Taşınmaz malikleri komşu taşınmazdan doğal olarak akan sulara katlanmakla yükümlüdür. Gerçekten TMK/742’ye göre; “Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.” Üst arazi maliki ise ancak kendi taşınmazının ihtiyacı kadar olan suyu tutma hakkına sahip olup suyun akışını değiştirmesi veya alt araziye akmasını engellemek için önlem alması yasaktır. Kanun koyucu bu hükümle komşuluk ilişkilerinin geliştirmesini de amaçlamıştır.
Komşular lehine getirilmiş kısıtlamalardan bir diğeri de mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğüdür. Buna göre taşınmaz maliki zararı önceden peşin olarak ödenmesi şartıyla ve mecranın başka yerden geçirilmesinin mümkün olmaması veya aşırı masraflı olması halinde kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Örnek olarak su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının geçirilmesi gerekebilir. Ancak kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Mecranın geçirilmesine katlanan taşınmaz maliki daha sonradan bu mecradan dolayı bir zarara uğrarsa bu zararların da tazmin edilmesini isteyebilir. Öyle ki olağanüstü durumlar varsa yükümlü taşınmaz maliki mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir. Aynı şekilde yükümlü taşınmaz maliki mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir. Söz konusu masraflar kural olarak mecra sahibine ait olsa da durumlar gerektirdiği takdirde taşınmaz maliki de masraflara katılmak zorundadır.
Mecra geçirilmesine benzer diğer bir kısıtlama da zorunlu geçit yükümlülüğüdür. TMK/747’ye göre; “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.” Bu kapsamda genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik en az zarar vereceği komşularından karşılığını ödemek şartıyla kendisine geçit hakkı tanınmasını talep edebilecektir. Geçit ihtiyacı önceden de mevcut olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir. Fakat sonradan ortaya çıkan geçit ihtiyacında, mevcut geçitin yok olması malikin kusurundan kaynaklanıyorsa komşu taşınmazdan geçit isteme hakkı bulunmamaktadır.
TMK’da düzenlenen son yükümlülük ise zorunlu su hakkıdır. TMK/761’de düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre;”Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.” Bu doğrultuda ilk olarak suya ihtiyaç duyan taşınmaz malikinin bu ihtiyacını aşırı masraf ve zahmete katlanmadan gidermesi mümkün olmamalıdır. Yine kaynak sahibinin de ihtiyaçtan fazla suyu bulunmalıdır. Bu halde bedeli peşin ödenerek irtifak hakkı kurulması talep edilebilir.
Sonuç olarak görüldüğü üzere komşuluk ilişkileri de diğer ilişkilerdeki gibi taraflardan biri için bir hak diğeri için ise bir yükümlülüğü barındırmaktadır. Kanun koyucu komşuluk ilişkilerinin önemini bildiği için menfaatler dengesini gözeterek komşuluk hukukunu canlı tutmaya çalışmıştır. Bu sebeple yukarıda bahsedilen yükümlülüklere uymayan komşular açısından tazminat hakkı da saklı tutulmuştur. Bununla birlikte hak sahiplerinin de haklarını dürüstlük kuralına uygun olarak kullanmak zorunda olduğu unutulmamalıdır.