Av. Oğuz Kaan Kuru
Pandeminin sona ermesinin hemen ardından başta gıda fiyatları ve kira bedellerindeki anormal ve ani artışlar bireylerin ekonomik anlamda zor günler geçirmesine neden oldu. Bilhassa taşınmaz fiyatlarının artmasıyla ev sahipleri ya da genel anlamda kiraya verenler, kira bedellerini kanuni sınırın üzerinde artırmaya çalıştı. Durumun vahametini fark eden kanun koyucu ise 11.06.2022 tarihinde Resmî Gazetede yayınlanan kanun maddesiyle 1 Temmuz 2023’e kadar konut kiralarında artış oranının %25’i geçemeyeceğini belirtti. Bunun üzerine ev sahipleri, kiracılarını tahliye etmenin yollarını aramaya koyuldular.
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki son kriz ise “banka hesabı kapatma” şeklinde kendini göstermektedir. Bu şekilde ev sahipleri banka hesaplarını kapatarak kiracılarına; “kirayı ödemedin evi tahliye et” ihtarında bulunmaktadır. Peki bu durumla karşı karşıya kalan kiracıların hakları nelerdir, neler yapılabilir? Yazımızda bu konu üzerinde durulmaya çalışılacaktır.
İlk olarak kira bedeli, kira sözleşmesinin asli unsuru olarak kiracının en temel yükümlülüğüdür. Bu durum kanunda da açık olarak “kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür” (TBK/313) şeklinde ifade edilmiştir. Dolayısıyla kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi sözleşmenin ihlali anlamına gelecektir. Taraflar ilk kira bedelini belirlerken sözleşme özgürlüğü kapsamında ve genel hükümler saklı kalmak kaydıyla bir serbestiye sahiptir. Bu belirleme, kira bedelinin ne şekilde ödeneceğine, ödeme zamanına ve miktarına ilişkindir.
Yazımızın konusunu teşkil etmesi sebebiyle kira bedelinin ödeneceği yer konusunda kanunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple genel hükümleri düzenleyen TBK/89-I hükmüne müracaat edilecektir. Kira bedeli niteliği gereği bir para borcu olması hasebiyle götürülecek borçlardandır. Bu yüzden mezkûr maddeye göre sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kira borcu kiralayanın ikametgâhında ödenmesi gerekir. Yani kiracı, mülk sahibini bulup parayı teslim etmekle yükümlüdür. Nitekim Yargıtay da vermiş olduğu bir kararda; kira bedelinin kiraya verene ulaştırılmasının kiracıya ait bir külfet olduğunu; yine kira bedelinin, elden, havale yoluyla veya konutta ödemeli olarak PTT aracılığıyla ödenmesi gerektiğini bunlar haricinde yapılan ödemenin yasal bir ödeme olmayacağını açıkça kabul etmiştir.1
Uygulamada ise çoğunlukla kiranın ödendiğinin ispatı açısından kiracılar, kira bedelini banka havalesi yoluyla ödemektedir. Bu durumu bilen kiraya verenler ise banka hesaplarını kapatmak suretiyle kiranın ödenmesini engellemektedir. Yukarıdaki açıklamalar ışığında kiracıların hukuken temerrüde düşmesinin önüne geçmek için yapılacaklardan ilki Yargıtayın da yasal ödeme olarak kabul ettiği bir yöntem olan kiranın konutta ödemeli olarak gönderilmesidir. Ancak unutulmamalıdır ki kiraya veren kötüniyetli olarak gönderilen kirayı 30 gün içinde teslim almazsa kiracı yine temerrüde düşecek ve kira bedelini ödememiş kabul edilecektir.2
Peki kirayı ödemenin başka bir yolu yok mu? Bu konuda hukuki imkanlardan bir diğeri ise tevdii mahalli tayinidir. Borcunu ödemeyen borçlu/kiracının temerrüde düşerek sözleşmeyi ihlal ettiği gibi alacaklı/kiraya veren de haksız bir şekilde alacağı almaktan imtina ederse bu halde alacaklı temerrüdü gündeme gelmektedir.
Alacaklının temerrüde düşmesi yani konuyla ilgili olarak ev sahibinin haksız bir şekilde hesap kapatmak ya da başka yollarla kira bedelini almaktan kaçınması durumunda kiracı, kira bedelini tevdi etmek suretiyle borcundan kurtulabilecektir. (TBK/107) Hemen belirtmek gerekir ki tevdi kural olarak borçlu açısından bir haktır. Bu sebeple borçlu tevdi hakkını kullanıp kullanmamakta serbesttir.
Kısaca böyle bir duruma maruz kalan kiracı, mahkemeye başvurarak kendisine bir ödeme yeri tayin edilmesini isteyebilir. Burada başvurulacak mahkemenin de sözleşmenin ifa yeri yani kiranın ödeneceği yer mahkemesi olduğu unutulmamalıdır. Mahkeme bu durumda bir banka hesabı gösterecek ve kiracı da kirasını bu hesaba yatırarak borcundan kurtulacaktır. Ev sahibi bu sırada kira borcu ödenmediği iddiası ile dava veya icra takibi yoluna başvurursa kiracı itirazında bu durumu mutlaka belirtmelidir.
Nihayetinde kirayı ödemek kiracının yükümlülüğü olduğundan kiracıların bu konuda azami dikkati göstermesi gerekmektedir. Aksi halde haklıyken haksız duruma düşmek kaçınılmaz olacaktır.
