Son dönemde sıkça adını duyduğumuz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi olan bireylerin sahip oldukları arsalara inşaat yapma gücünden yoksun olmaları sebebiyle müteahhit olarak adlandırılan yükleniciyle, yapılacak dairelerden bir kısmının arsa sahibine verilmesi karşılığında anlaşarak yaptıkları sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler sayesinde arsa sahibi para ödemeden daire sahibi olabilirken yüklenici ise kendi payına düşen daireleri satarak kazanç elde edebilmektedir.
Kanunumuzda açıkça düzenlenmeyen bu sözleşmelere uygun düştüğü ölçüde satış sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi hükümleri uygulanmaktadır. Bu doğrultuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin mutlaka resmi şekilde (noter huzurunda) yapılması gerekmektedir. Taraflar aralarında anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini farklı yöntemlerle kurabilir. Örneğin; arsa sahibi arsanın tamamını müteahhide devredebilir veya inşaatın tamamlanma durumuna göre parça parça devretmeyi taahhüt edebilir yahut belirli bir arsa payını devreder.
Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çoğu kez arsa sahibi ve yüklenici dışında üçüncü kişileri de etkilemektedir. Öyle ki yüklenici nakit sıkıntısını çözmek için arsa sahibi de gelir elde etmek için kendi payına düşen daireleri üçüncü kişilere (temelden satış) kat irtifak tapusu yoluyla satmaktadır. İşte bu şekilde taşınmaz satın alan üçüncü kişiler uygulamada çeşitli sorunlarla karşılaşabilmektedir. Bu yazımızda bu konuya değinmeye çalışacağız.
Öncelikle yüklenici (müteahhit), sözleşmede belirtilen biçimde ve belirtilen sürede, inşaata başlayıp bitirerek, arsa sahibinin payı olan bağımsız bölümleri (daireleri) teslim etmekle yükümlüdür. Bu süre içerisinde yüklenici, kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devredebilmektedir. Ancak Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarından da görüleceği üzere yapılan bu devirlerin alacağın temliki hükmünde olduğu ve harici satış olarak değerlendirildiği kabul edilmektedir. Bu sebeple üçüncü kişiler yükleniciye halef olmaktadır. Yine Yargıtay, sözleşmenin kuruluş aşamasında inşaatın kısa sürede tamamlanabilmesi için arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen tapuların/arsa paylarının avans niteliğinde olduğunu bu sebeple arsa sahibi tarafından geri istenebileceğini kabul etmektedir.
Hukuki olarak ifade edilen bütün bu hususları özetleyecek olursak yüklenici (müteahhit) üzerine düşen edimleri eksiksiz ve tam olarak ifa etmediği takdirde arsa sahibi, sözleşmeyi feshetmek suretiyle yüklenicide ve onun devrettiği üçüncü kişide bulunan tapuları/taşınmazları geri alma hakkına sahiptir. Yükleniciden bağımsız bölüm (daire) satın alan üçüncü kişilerin haklarının korunabilmesi için ise yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlaması gerekmektedir. Zira üçüncü kişiler hukuken yüklenicinin halefidir. Her ne kadar bu durum TMK/1023’te düzenlenen tapu siciline güven ilkesine açıkça aykırı olsa da Yargıtay bu tür olaylarda üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını dikkate almamaktadır.
Ters bir bakış açısıyla yüklenicinin (müteahhit) inşaatı ve edimlerini sözleşmeye uygun olarak tamamlaması halinde arsa sahibi devretmesi gereken arsa paylarını/tapuları devre yanaşmazsa bu halde üçüncü kişiler arsa sahibi aleyhine tescile zorlama davası açabilecektir.
Bunun dışında arsa sahibi de kendi payına düşen daireleri üçüncü kişilere devredebilmektedir. Böyle bir durumda yüklenicinin inşaatı tamamlamaması veya eksik ya da ayıplı ifada bulunması halinde üçüncü kişiler kural olarak yüklenici aleyhine dava açamamaktadır. Zira yukarıda olduğu gibi bu durumda da üçüncü kişiler arsa sahibinin halefi olmaktadır ve dava açabilmesi için arsa sahibinin sözleşmedeki haklarını yazılı olarak üçüncü kişiye devretmesi gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle üçüncü kişinin yükleniciye karşı açtığı davada, dava konusu alacakları devraldığını gösteren belgeyi de sunmak zorundadır.
Sonuç itibariyle üçüncü kişilerin ileri sürecekleri hak ve talepler kural olarak bağımsız bölümü (daireyi) devraldıkları yüklenici veya arsa sahiplerine karşı olacaktır. Zira nispilik ilkesi gereği sözleşmeden doğan hak ve talepler yalnızca taraflar arasında sonuç doğurmaktadır. Belirtmek gerekir ki izah ettiğimiz hususlar konuyla ilgili bir çerçeve çizmekten ibarettir ve her somut olayda şartlar değişeceğinden davaya ilişkin şartlar da değişiklik gösterebilecektir. Dolayısıyla kat irtifak tapusu (temelden satış) yoluyla daire almak isteyen bireylerin bahsettiğimiz riskleri göz önünde bulundurması ve güvenilir firmalarla ticari ilişkide bulunmasında fayda olduğu gözetilmelidir.
Kalemine sağlık oguzcugum